株式会社同和設備

事例紹介

～和式兼用便器の床タイル隙間から水が～

木造住宅の和式兼用便器で床タイルと便器隙間から水がしみ出してきたとお客様から連絡が入る。
排水管の接合部が外れて漏れているようで、じわじわと床タイルの間から水がしみだしてきた模様。
お客様へ状況を説明したところ、この際せっかくだから洋式便器に交換したいと依頼されました。
床を解体、配管の沈下している箇所を修理、砂で埋め戻してからタイルを貼りました。
便所の奥行きが1.2mと狭いためコンパクトタイプの便器で施工しました。
※参考費用
和式兼用便器撤去、配管修理、新規洋式便器設置、タイル貼りで約18万円（税別）

～マンションのトイレリフォームをしたらよく詰まる～

マンションの理事さんから、トイレが詰まって毎週のように『ラバーカップ』で直しているので一度みてほしいとのこと。
お客様は詰まるたびに業者へ修理を依頼するが、業者は便器をはずして配管内部を目で見て 『途中でなにか詰まっているらしい』というだけで解決に至らない。（その都度約３万円を支払っている）
そこで当社へ依頼、管内カメラ調査費や出張費など費用の明細を伝え、ご納得いただいた上で伺った。
半年ほど前にトイレリフォームされ、その後４ヶ月後くらいから毎週のように流れが悪くなるので、 不安でビクビクして生活ができないとのこと。
お気持ちがよくわかるので、早速便器をはずし、カメラを管内へ挿入する。
内部は鋳鉄管であり、すこし錆コブがあるが、この程度なら通常は流れると思う。
さらに横引き管から立て管が見える所までカメラを前進させ、よく見ると底部が4cm程度、長さにして1mくらい 水に浸かっていることが判明した。どうやら竣工時から配管が逆勾配らしい。
そこへトイレリフォームで節水式のトイレを設置したので、流す水量が足りず時々固形物が残停滞するようです。
トイレの流す水量を多めに調節し、管内部を洗浄してから再び便器を取り付けました。
お客様はカメラモニター画像で一部始終をごらんになっておられ、どうしたらいいのでしょうかと相談され、本当は 床をめくって配管勾配をなおせばよいのですが、費用が数十万円程度かかりますとお伝えした。

このマンションは配管更新工事の検討をされているので、その時に一斉に修理するのが費用的に安くできるので それまでは洗浄で対応しましょうとお伝えした。
『なにかあれば当社がかけつけますので』ということでお客様もやっと笑顔になられた。
このように施工時の不良箇所が、ある日突然故障として現れるのがマンションの設備です。
それでも現状分析ができ、きちんと工事をすればいいのですが、まれに的外れな修理や改修工事をすることにより 状況を悪化させるケースも多くあります。
皆様も業者を選ぶ際に参考にして下さい。

～毎年高圧洗浄しているのに詰まる～

築44年のマンションの一室で、毎年高圧洗浄しているのに洗面とユニットバス系統が詰まって使用できない。
依頼を受け現場へ到着し、排水管内へワイヤーを通すと、雑排水物（髪の毛やゴミなどいろいろ）が完全に 管路をふさいでいた。
根気良く、ワイヤーで除去しながら数回高圧洗浄すると、ようやく流れるようになりました。

では、どうしてつまるのか？
築後年数が40年以上の古いマンションは床下の配管空間（上下）が少なく、排水の勾配が不足しがちです。
当時使用されている管は亜鉛メッキ鋼管が主流で、その鋼管ネジ部が経年により管内側に錆コブができます。
雑排水物（髪の毛やゴミなどいろいろ）が長年そこへせき止められて停滞、固着してしまいます。
高圧洗浄した後は雑排水物が除去されるため当初は流れますが、錆コブは高圧洗浄でもなかなか取れないことが多く、 半年程度でまた流れが悪くなり、最終的には詰まってしまいます。

その後、このマンションは当社に全面改修工事を依頼、亜鉛メッキ鋼管をすべて耐火ビニル管へ入れ替えることにより、 この先数十年は配水管の詰まりを心配をする必要がなくなりました。

～鋳鉄管・鉛管なのに腐食？？水漏れ？？～

築30年超のマンションであった珍しい事例を紹介します。
汚水管（鋳鉄管）から漏れて階下に漏水しているとのことで調査依頼がありました。
このマンションの汚水管は雑排水と区分けしてありました。
まず便器をはずして、カメラで内視すると『鉛管』で配管してありました。
ふつう鉛管は28年程度では腐らないので、漏水原因からは汚水管を除外して判断することが多く、 当初原因がわかりませんでした。
何度器具まわりを修理しても水漏れが収まらず、結局便所の床を切り開きました。
すると『鉛管』と『鋳鉄管』接合部分の鋳物リングが破損しており、それが原因で漏れていました。
これはとても珍しい事象です。参考書に書いてあるとおり、『鋳鉄管』や『鉛管』は腐食しない材質です。
けれども接合金具は腐食し、弱体化する可能性はあります。
もしかするとこれからよく出てくる漏水事故かもしれません。
　
マンションは30年程度で設備を詳しく精査する必要があるのかもしれませんね。
隠蔽されているすべての部分の見直しは特に必要かもしれません。
更正工事で一時的応急処置をするのではなく、すべての配管を入れ替える更新工事がマンションを長生きさせる 最良の方法なのかもしれません。

事例～この悪臭はどこから　パート1～

マンション最上階の居住者から玄関脇がいつも悪臭がするのでみてほしいとのこと。
玄関脇のパイプシャフトを点検してみると、パイプに穴があいています。
そこは排水管ではなく通気管で、空気の出入りを補助する管になります。
最頂部で汚水管や排水管に接続されている管です。
腐食部（穴）は排水の流れていない部分ですが、汚水の蒸気分（アンモニア成分）で鋼管が内側から 腐食されたものと思われます。このマンションは築30年超でした。
この現象はよくみられ、当社でも排水管交換工事時の際によくみかけます。
（臭気が出ているケースです）
排水が流れない部分のため水漏れがなく、そのため発見されにくいので原因不明の悪臭問題となるケースがあります。

～この悪臭はどこから　パート2～

今回も居住者からユニットバスの裏あたりが臭気がひどいとの連絡が入る。
ところがこのマンションは排水管の内側にライニング延命工事を数年前におこなったとのこと。
とりあえず調査をすると汚水管は鋳鉄管なのですが、その上部の通気管が鉄管のため腐食してはずれていました。
そこから臭気が出ていました。この場所は便所裏の排水立管スペースです。
当社にて腐食している鉄管をビニール管に交換しました。
雑排水管のみ内側ライニングによる延命工事が施されており、結局このような見落としが出ると、また壁を壊して 配管を更新しなくてはいけないことになります。
その後多くのマンションでこの通気管の腐食が発見されています。
意外に見落とされがちなケースです。通気管は予算の関係で鉄管が使用されている場合が多いのでネジ部が腐食します。 汚水は鋳鉄だから大丈夫という思い込みがあるので要注意ですね。

～マンション全体の排水管洗浄と外部桝の点検整備のはずが～

マンション全戸の排水管点検を依頼されました。築30年超です。
最初に各戸の排水系統を調べます。立て管は合計3本でした。
流し排水管、洗面浴槽系統管、汚水管の3本です。
それぞれの管にカメラを入れて材質の調査をしたところ、すべて排水管はビニール管でした。
今後の交換はしなくてよいので、ひと安心です。
各戸の横引き管を高圧洗浄し、その後、1階土間の排水桝の蓋をあけて流れてくることを確認します。
ところが桝の蓋をあけたらひどい状況になっていました。
排水管と桝の壁に大きな隙間があいていて、その隙間から排水がどんどん土中に流れていきます。
10ケ所ある桝のうち、9カ所の桝から漏れています。
管理組合様に排水系統図と桝の破損状況の写真を添えて報告書を提出しました。
すぐ桝の修理と改修工事を依頼され工事を行うことになりました。
このマンションでは約30年ものあいだ全く点検されていなかったようで、桝の状態も初めて見ましたとのことでした。
このように25年以上経過しているマンションの外部桝を点検すると、このような同様のケースが多くみられます。
特に古いマンションは現在の樹脂製排水桝と違い『コンクリート製』のため割れや沈下が起こりやすいです。
マンション全体から出る排水の半分以上が、このように土中に流れている場合もあります。
そうした場合、建物の周囲を注意深く見ていくと、所々に地盤が沈下しているケースがみられます。
不安だと感じたら当社までご相談ください。

～排水管ライニング工事を施した管が何故か詰まる～

マンション管理組合様から他社で排水管ライニング工事（更生工事）を施した管が詰まるので調査してほしいとのこと。
5年ほど前に排水管の延命としてライニング工事（更正工事）をされたマンションです。
どうも施工した管のみ流れが悪いということで調査しました。
調査したところ、ライニング樹脂が内側にめくれて管路をふさいでいます。
また、管の内側に樹脂が偏って固まっています。
このマンションでは同様の事象が6箇所（室）で発生していました。
不良工事なのか、あるいはライニング工事特有の問題なのか…
他のマンションでもこのようなケースが少しづつ出てきており、当社にも問合せがあります。
特に立て管が鉄管で横引きがビニール管などの場合は問題があるようです。
ビニール管の熱伸縮や塩ビの特性でライニング樹脂がはがれやすいようです。
また電気温水器の排水経路が接続されている部分は、高温度の排水が流れますので（特に深夜湯膨張時）、 ライニングの皮膜がはがれやすくなると思われます。
多大なお金をかけてライニング工事（更生工事）を行い、数年後にこのようなことが起きればまた修理しなくてはならない。
このことが起きなくても10年もすれば、再度更正工事が必要になるケースも出てきます。
交換工事の試算をすると、ライニング更正工事の金額の1.7倍程度で工事が可能と算出されました。
また更正工事の場合、勾配不良や不良部分の修理交換をしてくれません。
マンション管理組合様で事前にライニング更正工事（延命）か更新交換工事かを十分に比較することが重要ですね。